임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금 전액 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 확정일자와 전입신고·실제 입주가 각각 어떤 역할을 하는지 알아두면 위험을 줄일 수 있습니다.
확정일자와 대항력은 역할이 다릅니다
대항력은 임차인이 주택을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면 생깁니다. 일반적으로 그 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 것을 공적으로 확인하는 절차입니다. 대항요건을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권을 취득해, 주택이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자만 있고 입주와 전입신고를 하지 않았다면 우선변제권이 완성되지 않을 수 있습니다.
입주 전후에 확인할 사항
잔금을 치르고 입주하는 날 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이 기본입니다. 전입신고의 효력이 다음 날 발생하는 점을 고려해 계약 전 등기부등본을 확인하고, 잔금 지급 직전에도 소유자나 근저당권 등 권리관계가 달라졌는지 살펴보세요. 확정일자와 전입신고를 모두 마쳐도 선순위 담보권이나 다른 채권 때문에 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제도 지역과 시점, 보증금 등 법정 요건에 따라 달라지므로 확정일자만으로 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
이사하기 전에 확정일자를 받아도 되나요?
계약서를 작성한 뒤 이사 전에도 받을 수 있습니다. 다만 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 모두 생기는 것은 아니며, 실제 입주와 주민등록 요건도 갖춰야 합니다.
확정일자를 받을 때 집주인 동의가 필요한가요?
필요하지 않습니다. 임차인이 계약서를 제출해 받을 수 있으며, 계약서 원본과 신분증 등 신청에 필요한 서류를 준비하면 됩니다.